• 作成日 : 2025年12月24日

賃貸物件が事故物件になったときの対処法は？初動対応から再入居まで解説

賃貸物件で入居者の死亡や事件が発生した場合、その物件は「事故物件」とみなされる可能性があります。心理的瑕疵の扱いや告知義務の有無、再募集の際の注意点などは、貸主・管理会社にとって重要な知識です。適切な初動対応や原状回復の手順を理解しておくことで、法的トラブルや入居者との信頼関係の悪化を防ぐことができます。

当記事では、事故物件の判断基準から対応・告知・再募集などを、実務的な視点で詳しく解説します。

事故物件とは？

事故物件とは、過去にその部屋もしくは建物内で、人の死や重大な事故があったことで、入居者・購入を検討する人に心理的な抵抗感を与える可能性のある不動産を指します。具体的には、殺人・自殺・転落死・火災による死亡など、事件性や非日常性が認められる事案が典型例です。一方で、病死・老衰による死亡・日常生活中の不慮の死（たとえば誤嚥や転倒事故など）については、社会通念上「通常発生し得る死亡」として、原則として「心理的瑕疵」とされず告知義務を伴わないとされています。

ただし、遺体の発見が長期間遅れ特殊清掃が実施された場合や、報道で社会的影響が大きかった場合には、たとえ自然死でも事故物件として扱われる場合もあります。

賃貸物件の告知の3年ルール

賃貸物件で過去に死亡事案が発生した場合、その内容によっては入居者の心理的負担につながる可能性があるため、不動産会社には説明義務が生じます。国土交通省のガイドラインでは、殺人・自殺・転落死などの心理的瑕疵に該当する事案について、原則として発生から概ね3年が経過すれば、賃貸契約における告知義務は求めないという目安が示されています。これは、一般的に時間の経過とともに心理的抵抗が和らぐと考えられるためです。

ただし、この3年ルールはあくまで例外の余地を残す「原則」であり、事件性が著しく高い場合や、社会的に広く認識されている事案、特殊清掃が必要だったケースなどでは、3年をすぎても告知が適切と判断されることがあります。また、売買契約については賃貸と異なり、期間基準は設けられておらず、状況に応じてより慎重な判断が求められます。

事故物件と判断されやすい事例は？

過去に発生した出来事の内容によっては、物件がいわゆる「事故物件」と判断されることがあります。ここでは、居住者の心理的負担が大きいとされ、特に事故物件とみなされやすい主な事例を整理して説明します。

自死

自殺による死亡は、一般的に入居希望者の心理的抵抗が大きく、事故物件と判断されやすい代表的なケースです。多くの場合、賃貸借契約を結ぶ前に、その事実や発生時期、場所（室内か共用部か）などを説明することが望ましいとされています。

また、発見までの時間が長く特殊清掃が行われた場合は、においやシミなど物理的な影響も残る可能性があるため、入居者の不安を和らげる観点からも慎重な情報提供が求められます。地域で広く知られている事案では、長期間経過後も説明が必要になることがあります。

事件による死亡

殺人事件や強盗致死など、犯罪行為が原因となった死亡事案は、社会的な注目度も高く、多くの人にとって強い心理的負担となりやすい出来事です。そのため、室内や敷地内でこうした事件が発生した場合は、発生からの期間にかかわらず、事故物件として扱われることが一般的です。

報道やインターネット上で情報が残りやすいこともあり、事実を伏せたまま募集するとトラブルにつながるおそれがあります。物件の募集・仲介にあたっては、内容や経緯、対応状況を整理した上で誠実に説明する姿勢が重要です。

火災による死亡

火災によって居住者が亡くなったケースも、事故物件と判断されやすい事例の1つです。死亡者が出なかった火災でも、延焼や煙による大きな損傷が生じた場合には、心理的な抵抗感を抱く方も少なくありません。特に、出火原因が放火や重大な過失によるものであった場合は、再発への不安も生じやすく、慎重な情報提供が求められます。

構造部分の補修や内装のリフォームが行われていても、以前の火災が気になる入居希望者は一定数いるため、発生状況や修繕内容を分かりやすく伝えることが大切です。

長期間発見されない死亡

いわゆる孤独死など、亡くなってから長期間発見されなかったケースも、状況によっては事故物件と判断されることがあります。特に、腐敗が進行して強いにおいや体液が床下にまで浸透し、特殊清掃や床の交換など大規模な原状回復が必要になった場合、入居者の心理的抵抗は大きくなります。

一方で、発見が比較的早く、通常の清掃と原状回復で対応できたケースは、社会通念上「通常あり得る死亡」として扱われ、事故物件に該当しないと判断されることもあります。そのため、個々の事案に即した丁寧な判断が欠かせません。

住民の遺体を発見したときの初動対応方法は？

集合住宅などで住民の遺体を発見したときは、慌てずに安全を確保し、関係機関へ速やかに連絡しましょう。ここでは、管理者や貸主が押さえておきたい初動対応の基本的な流れを整理します。

119番と110番への連絡

住民が倒れており意識や呼吸を確認できない場合は、明らかに死亡しているように見えても、まず119番へ連絡し救急隊の出動を要請することが基本です。医師以外は死亡を確定できないため、意識や呼吸が確認できない場合には、119番通報や110番通報など適切な緊急連絡をためらわないことが重要です。状況の説明では、「反応がない」「呼吸が確認できない」など、見たままを落ち着いて伝えます。

また、荒らされた形跡がある、血痕が多い、争った形跡がある、自死を示唆する状況など部屋の状況から事件性が疑われる場合は、119番に加え110番にも通報します。警察は現場確認後、必要に応じて現場保全や鑑識作業を行います。救急隊や警察が到着したら指示に従い、見た状況や経緯を正確に説明しましょう。

親族と保証人への連絡

救急隊や警察による確認の後、死亡が確定した段階で、緊急連絡先・連帯保証人・身元引受人など、契約書に記載された連絡先に速やかに連絡します。この連絡は、原則として管理会社または貸主が担います。

連絡時には、発見の経緯・現在の警察や医療機関の対応を簡潔に伝えつつ、死因について憶測を述べないことが重要です。死因の判断は医療機関や警察が行うため、断定的な説明は避け、「詳細は警察・医療機関で確認中」である旨を伝えるのが適切です。

また、複数の緊急連絡先がある場合は、連絡が取れた人物を中心に調整するか、必要に応じて全員に状況を共有します。連絡の日時・相手・伝達内容を記録しておくと、後の遺品整理、原状回復、賃貸契約の終了手続きなどの場面で役立ちます。連絡がつかない場合は、時間を空けて再度試みるなど、丁寧な対応が求められます。

管理会社への連絡

現場の安全確認や緊急通報が済んだ段階で、管理委託契約を結んでいる場合は、速やかに管理会社へ連絡します。管理会社は、親族や保証人との連絡調整、鍵の管理、室内確認の立ち会い、遺品整理業者・特殊清掃業者の手配など、実務面の対応を一括して進める役割を担います。死亡状況によっては、保険会社への報告や原状回復費用の扱いなど専門的な判断が必要となるため、早期の情報共有は貸主にとっても重要です。

管理委託契約がない場合は、貸主が自ら警察・親族との調整、室内確認の日程調整、業者手配といった一連の対応を行う必要があります。いずれの場合でも、対応内容・日時・担当者名などを記録として残しておくことが、後日のトラブル防止や費用負担の協議、契約終了手続きを円滑に進めるための重要な根拠となります。

遺体の発見時の注意点は？

住民の遺体を発見した場面では、慌てて行動すると証拠の毀損や二次被害につながるおそれがあります。ここでは、発見時に特に注意したい基本的なポイントを解説します。

遺体に触れない

遺体を発見した場合でも、医師以外は死亡を正式に確認できないため、発見者がむやみに遺体へ触れたり体位を変えたりすることは避けるべきです。心肺停止かどうかを確認するために近づくことはあっても、脈を強く握る、衣服を外すなどの行為は証拠の毀損や遺族感情への配慮の点から望ましくありません。明らかに反応がない場合は、距離を保ったまま119番通報を行い、救急隊や警察の到着を待ち、その指示に従って行動することが大切です。

また、血液や体液に不用意に触れると感染症のリスクもあるため、衛生面からも接触を控えましょう。可能であればほかの居住者にも状況を共有し、1人で抱え込まず複数人で対応体制を整えると安心です。

室内の物を動かさない

現場となった室内では、捜査や死因の特定のために、家具の配置や物の散乱状況などが重要な手がかりになります。そのため、遺体を発見した直後から、机や椅子を動かしたり、落ちている書類・薬・刃物などを片づけたりすることは避けましょう。換気やにおい対策のために窓を開けたり、照明をつけたりしたい場合も、事前に119番や110番で相談し、可能な範囲で現状を保つようにします。

鍵の開け閉めやドアの施錠状況も重要な情報となるため、誰がいつ出入りしたのかを意識し、むやみに出入りを繰り返さないことが大切です。状況を整えようとして片づけてしまうと、結果として事件性の有無が判断しづらくなり、後日のトラブルの火種にもなりかねません。

記録を保存する

遺体の発見から通報、関係者への連絡までの経緯を記録しておくことは、後日トラブルを防ぎ、警察や遺族の確認にも役立ちます。具体的には、発見した日時・発見場所・発見時の室内の様子・においや室温の印象、誰にいつどのような手段で連絡したかなどをメモしておくとよいでしょう。可能であれば、スマートフォンのメモ機能やメールを活用し、時刻が自動で残る形で記録するのがおすすめです。

写真撮影については、遺族感情やプライバシーの観点から不用意に行わず、警察の指示に従うのが無難です。記録は客観的な事実にとどめ、推測や感想を書き込まないこともポイントです。こうした記録は、保険会社や管理会社とのやり取りの際にも根拠資料となり、説明の食い違いを減らす上で大きな助けになります。

遺体を発見した後の原状回復の手順は？

遺体発見後の原状回復は、警察などの手続き完了と遺族の合意を確認した上で、特殊清掃、遺品整理、修繕・リフォーム、供養の順で進めます。ここでは、各工程の要点を簡潔に解説します。

特殊清掃の手配

特殊清掃は一般清掃と異なり、感染防止と臭気対策を前提に実施します。警察・検視の立入が完了し、作業が可能であることを確認した後に着手します。作業は以下のように進めるのが一般的です。

可燃ごみ扱いできない汚染物は適正処理し、作業記録・写真と作業完了証を残します。保険適用の有無も事前確認が安全です。また、作業員はPPE（手袋・防護服・マスク・ゴーグル）を着用し、近隣への臭気拡散や騒音に配慮します。鍵管理やエレベーター養生、共用部清掃まで含めた見積内訳を確認し、作業後は数日置いた再脱臭と再点検を実施すると安心です。

遺品整理の手配

遺品整理は相続人の意思確認を軸に、貴重品の捜索や仕分け、形見分け、寄付、処分までを計画的に進めます。鍵や通帳、印鑑、保険証書、不動産書類、デジタル機器のデータなどは、優先的に探索して安全に保管します。仕分けでは「残す」「迷う」「処分する」の3区分に分けることで、後日の確認作業を効率化できます。

可燃・不燃・資源ごみの分別や家電リサイクルは法令に従い、廃棄処理は自治体の許可業者と連携して行います。写真や手紙は供養やデータ化を検討し、作業前に遺品台帳を作成してトラブルを防ぎ、デジタル遺品のロック解除や退会手続きは法的手順を踏み、プライバシーに配慮して対応します。相続人全員の合意を得た上で作業同意書や写真記録を残し、鑑定や返還が必要な品は個別に封印して保管します。

修繕とリフォームの実施

修繕やリフォームでは、臭気源や二次汚染を除去した上で原状回復を実施します。床はフローリングだけでなく、合板や下地まで汚染が及ぶことが多いため、部分交換や下地の更新、防臭塗料の塗布などで再発を防ぎます。壁はクロスの張り替えに加えて石膏ボードも交換し、配管の逆流臭が疑われる場合には排水トラップや換気経路を点検します。最終的には内装や設備の清掃、換気の確認、臭気測定（官能検査または計測器）を行い、居住基準を満たしているかを確認します。

賃貸物件では貸主や管理会社と復旧範囲や負担区分を事前に合意し、色柄の統一や原状回復ガイドラインに沿って設計します。特殊清掃会社と内装業者の連携工程（除去→乾燥→下地確認→内装→清掃）を明確にし、引き渡し前に立ち会い検査を実施します。

供養の実施

供養は宗教観に配慮しながら、遺品や写真、仏具、神棚などのお焚き上げや合同供養、現場の清めを行います。無宗教や宗旨不明の場合は、黙祷を捧げたり、花を手向けたり、写真を保管したりといった形で気持ちを整理することもできます。位牌や遺影、手紙のように思い入れのある品は、一度保管して気持ちが落ち着いてから判断すると後悔を防げます。

供養証明書の発行可否や費用、遺族の立ち会いの必要性を事前に確認し、工程の締めくくりとして心身の整理を支援します。希望がある場合は、オンライン供養や現場での読経、簡易清祓いを実施することもできます。宗教者の紹介可否や費用の目安、日程調整、供養後の写真や証明書の保管方法まで決めておくと、遠方の遺族でも安心して区切りをつけられます。

亡くなった方の解約と精算の手順

賃貸住宅で入居者が亡くなった場合、相続人や遺族は早急に契約関係の整理を行う必要があります。ここでは、相続人だけでなく貸主・管理会社が知っておくべき解約と精算の流れを詳しく説明します。

賃貸契約の解約手続き

入居者が亡くなった場合、相続人に行ってもらうべきは貸主または管理会社への連絡です。死亡届や相続関係を確認できる書類（戸籍謄本、委任状など）を準備し、相続人または代理人として解約手続きを進めてもらいます。多くの契約では「退去の1か月前予告」が定められており、日割り家賃の精算や即時解約の可否についても話し合う必要があります。

その後、遺品整理・残置物撤去・室内確認を行い、退去立ち会い日を決定します。合鍵を含む鍵の返却、電気・ガス・水道などの公共料金の精算、郵便物転送の設定も忘れずに行ってもらいましょう。相続放棄を検討している場合でも、部屋の管理責任や明け渡しに関しては最低限の対応を求めます。

ただし、実務上は相続放棄と賃貸借契約の扱いは個別事情によって異なるため、具体的な対応は弁護士など専門家に相談するケースが少なくありません。トラブル防止のため、すべてのやり取りは書面で残し、証拠として保管しておくことが大切です。

敷金の精算

退去後、敷金は未納家賃・日割賃料・原状回復費用などを差し引いた上で精算されます。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、通常使用による劣化や経年変化は貸主負担、故意・過失による汚損は借主負担とされています。

精算時には、見積書・精算明細書を確認し、修繕内容・単価・証拠写真などの根拠をチェックします。なお、特殊清掃費や事故処理費をどこまで借主・相続人に請求できるかは裁判例や契約特約・保険の内容によって差があります。

なお、故人の口座は凍結されるため、敷金返還は相続人名義の口座へ送金します。。必要に応じて、返還に必要な書類として遺産分割協議書や相続関係説明図の提示を求める返還期日や振込先を明確にしておくと安心です。

ケースによっては損害賠償請求も検討

死亡の状況や室内の損壊の程度によっては、追加の損害賠償を請求する場合もあります。たとえば、孤独死による特殊清掃や消臭作業、長期放置による設備損傷、未払い家賃などが該当します。

ただし、自然死や病死などで汚損が軽微な場合、社会通念上の「通常損耗」の範囲として扱われるケースも多く、過大な請求は認められにくいのが実情です。契約書の特約や加入していた火災保険・借家人賠償責任保険の補償範囲も確認しつつ、請求の範囲を決めましょう。

請求額で折り合いがつかない場合は、必要に応じて不動産適正取引推進機構や弁護士会の無料相談を利用するのも有効です。写真や立ち会い記録、見積書などの証拠を保管し、冷静に対応することが後のトラブル回避につながります。

事故物件としての告知が必要となるケースは

賃貸・売買のいずれでも、入居希望者が合理的に判断できるだけの情報提供が必要です。特に人の死に関わる事案は基準を踏まえ、過不足なく説明します。ここでは、告知が必要となる代表的なケースを整理します。

心理的瑕疵に該当する場合

自殺・殺人・事故死など、居住者の通常の生活では想定しにくい死亡や事件が生じた場合は、一般に心理的瑕疵として告知が必要です。賃貸では、自殺・他殺・事故死などの「自然死・日常の不慮の事故以外の死亡」や特殊清掃を行った事案については、事案の発生から概ね3年が経過すれば原則として告知は求めないという目安が示されています。ただし、事件性や周知性、社会的影響が特に高い場合は3年経過後も告知が適切とされます。

売買では期間の明示的基準がなく、個別事情に応じた説明が求められます。また、告知の方法は募集図面や重要事項説明書への記載、口頭説明を併用し、誤解のない表現と時期・場所・態様の要点を簡潔に示すと紛争予防に有効です。

特殊清掃を実施した場合

孤独死などで発見が遅れ、腐敗や体液・臭気などにより室内に大きな汚損が生じ、特殊清掃や大規模な消臭・原状回復を実施したときは、原則として告知が必要です。賃貸では時間経過で告知目安が解けるとされる場合でも、当該事案により実施した修繕・清掃の事実や範囲、再発防止の措置については、入居希望者の合理的判断に資する情報として具体的に説明するのが妥当です。

根拠写真や請負報告書があれば提示に備えます。なお、臭気や汚染が完全に解消されているか、再発の恐れはないか、専門事業者の施工保証や実測データがあれば、その要点も併せて説明しておくと入居判断の助けになります。

社会的影響や周知性が高い場合

事件・事故が報道やSNSで広く知られている、現地に献花や記念物が残る、地域で強い噂が継続しているなどのときは、期間経過の有無にかかわらず告知が必要となる扱いが一般的です。近隣トラブルや反社会的勢力の関与、重大犯罪の現場など、社会的影響が大きい場合は、賃貸・売買ともに具体的事実と経過を整理して説明します。

入居後の不信感や紛争を避ける観点でも、透明性の高い対応が重要です。反響の大きさは地域差もあるため、周辺関係者への聞き取りや、過去の募集時の反応を踏まえ、過不足ないレベルで情報提供する運用を整備しておくと実務上スムーズです。

入居希望者から質問があった場合

入居希望者から当該物件での死亡や事故の有無、過去の修繕や清掃の内容について質問を受けた場合、媒介・売主・貸主は知り得る範囲の事実を正確に説明する義務があります。ガイドライン上の告知対象に該当しない場合でも、質問に対して黙秘・曖昧な回答をすると後の信頼関係を損ね、契約解除や損害賠償の争点となり得ます。

写真・見積・報告書など記録の整備と一貫した説明でリスクを低減します。そのため、社内で想定問答集を用意し、担当者間の説明ぶれを減らすとともに、回答内容と根拠資料の控えを残す運用を徹底するとよいでしょう。

事故物件としての告知が不要となるケース

不動産取引では、人の死に関する事実の告知が常に必要とは限りません。基準に照らし、不要とされる典型例を押さえておくと実務が円滑です。具体的に想定しやすい場面を整理します。ここでは告知が不要となる代表例を解説します。

自然死

室内での老衰・病死などの自然死は、一般に心理的瑕疵と扱われず、告知は不要とされます。発見が遅れておらず、腐敗・著しい汚損や臭気の残存がないことが前提です。遺族や管理会社が適切に清掃・原状回復を実施し、第三者の通常の生活に支障がない状態に戻っているかを確認しましょう。

なお、発見が著しく遅延し特殊清掃を要した場合や、においなどの影響が継続する場合は、告知の検討が必要になります。また、賃貸では時間経過や完全な原状回復により、居住の支障や不安が合理的に解消されているかが実務上の判断基準となります。募集時は事実と評価を分け、過不足のない説明体制を整えておくと紛争予防に役立ちます。

日常生活での不慮の事故

転倒・浴室での溺水・誤嚥など、日常生活の範囲で生じ得る不慮の事故は、物件自体の欠陥に起因しない限り、通常は告知不要と整理されます。一方、床の著しい段差や手すりの欠落、浴槽設備の重大な不具合など、建物・設備の瑕疵が事故の要因となった疑いがある場合は要注意です。是正工事の有無や点検結果を含め、入居希望者の合理的判断に資する情報提供を検討します。

事故直後の対応記録（写真・点検票・修繕報告書）を整備し、原因が日常の偶発事象であること、現時点で安全性が確保されていることを確認しておくと、不要判断の根拠が明確になります。設備更新や注意喚起の実施履歴も合わせて保管しておくと安心です。

隣接住戸での死亡

対象住戸ではなく上下左右や同一フロアなどの隣接住戸で死亡事案が発生した場合、当該住戸の居住に直接の支障や特段の心理的負担が及ばないと評価できるときは、原則として告知不要の取り扱いです。ただし、壁越しに事件性が強い事案であった、報道で広く周知されている、継続的な騒擾や出入りがあったなどの事情があれば、個別判断で説明することが望ましい場面もあります。

また、近隣関係者の聞き取りや管理会社の対応履歴を確認し、当該住戸の居住性に影響が及ばないことを整理しておくと、不要判断の裏付けになります。説明の要否に迷う場合は、地域の商慣行や募集時の反応も参考に、保守的に運用するとよいでしょう。

通常使用しない共用部分での死亡

機械室・電気設備室・屋上の立入禁止区画など、通常使用しない共用部分で生じた死亡については、居住者の生活空間に直結しないため、原則として告知不要とされます。もっとも、臭気が居室に到達していた、長期にわたり封鎖などの利用制限が続く、安全上の懸念が残るといった事情がある場合は、入居希望者の判断材料として適切に説明するのが無難です。

施工会社や管理会社の報告に基づき、異常の再発可能性が低いこと、通常利用に影響しないことを確認しておきます。一方で、掲示・立入制限が継続するなど生活利便に影響する事情があるときは、限定的に情報提供する判断も検討します。

物件が事故物件になったときの周辺住戸への対応方法は？

同一建物内で死亡・事件事故が発生すると、近隣住戸にも不安や問い合わせが生じます。混乱を避け、生活への影響を最小化する説明体制が重要です。ここでは周辺住戸への対応の要点を整理します。

説明が必要となる場面

事故や死亡事案が発生した際、周辺住戸の居住者に対しては、生活上の影響や不安が生じる可能性があります。そのため、状況や影響の程度に応じて、適切な説明を行うことが求められます。説明が必要となる主な場面は以下の通りです。

これらの場合は、個人情報や捜査情報に触れない範囲で、事実関係・影響範囲・対応スケジュール・再発防止策を簡潔に伝えることが基本です。告知義務の対象外であっても、生活への実質的な影響があれば説明の対象とするのが望ましい対応です。

説明方法と注意点

説明は、掲示・ポスティング文書・管理アプリ通知・説明会などを組み合わせ、同時性と到達性を確保します。記載は「事実と評価」を分け、推測や断定的表現を避けます。作業音・立入制限・臭気測定や消臭の実施有無、期間見込み、問い合わせ窓口と受付時間、緊急連絡先を明示し、更新も継続します。担当者を統一し、回答のぶれを防ぐFAQを整備すると有効です。

配布物の控え、説明会議事録、質問・苦情の記録を保存し、個人が特定されない配慮と二次的な噂の拡散防止にも留意します。必要に応じて多言語表記や高齢者への個別フォローを行い、読みにくい専門用語は避け、図示で伝達性を高めます。

事故物件の居住者募集を再開するときの注意点は？

事故・死亡事案があった住戸の再募集では、法令やガイドラインに沿った開示と居住性の担保が重要です。誤解や紛争を避け、透明性の高い運用で信頼を確保します。ここでは実務の注意点を整理します。

重要事項説明の記載

事故物件を再募集する際には、重要事項説明書において、入居希望者が合理的に判断できるよう、客観的な事実を明確に記載する必要があります。推測や主観を避け、以下の項目を具体的に整理して記載します。

家賃の調整

募集賃料は、周辺相場・事案の内容と周知性・施工の質と保証・再発可能性の低さなどを踏まえ、市場で受容される水準に調整します。短期の空室損と長期の下落リスクを試算し、フリーレントや更新料調整など条件面の工夫も検討します。根拠のない大幅値引きは資産価値を損なうため避け、反応データを基に段階的に最適化します。

問い合わせ数・内見化率・申込率などのKPIで検証し、広告内容（写真・説明）や募集時期と連動させます。周知性が高い場合でも、清掃・保証・改善点の開示で不安を低減できれば、過度な恒常値引きは不要です。値決めの根拠は社内稟議に添付し、改定履歴を記録します。

清掃とリフォームの情報開示

内見前に、実施した特殊清掃・消臭・害虫対策・設備交換・内装更新を、項目・実施時期・施工範囲・使用材料・業者・保証有無まで可視化します。ビフォーアフター写真や臭気測定、ATPふき取りなどの衛生指標があれば数値と基準を併記しましょう。残臭や汚染がない現況を客観的に示すことで不安を低減します。

保守計画（換気・再施工条件、点検周期）や第三者の完了確認書の有無も開示し、広告・図面・重説の記載整合とFAQ整備、根拠資料の提示準備を徹底します。誇張は避け、事実と評価を区別した説明に徹することが、信頼と成約率の向上につながります。

告知・説明・再募集の基準を理解し、事故物件対応を正しく進めましょう

事故物件は建物内の自死・事件・火災死亡などで心理的抵抗を生む物件です。賃貸では概ね3年で告知目安が解けるとされていますが、事件性や社会的な周知性、特殊清掃の有無などによっては、3年経過後も告知が望ましいと判断される場合があります。

発見時は通報と現場保全、記録を徹底します。周辺住戸には生活影響を中心に説明します。再募集では重説と広告の整合を取り、賃料を合理的に調整し、清掃・改修内容を根拠資料とともに開示します。解約・敷金精算は証拠に基づき合意し、過大請求には保険活用や減額交渉で対応します。売買は期間基準がなく、自然死や日常の不慮の事故は原則告知不要と判断します。

• 監修：柴田 充輝（社会保険労務士 ・FP1級技能士 ・行政書士 ・宅建士）

  厚生労働省や保険業界・不動産業界での勤務を通じて、社会保険や保険、不動産投資の実務を担当。現場での経験や知識を活かし、不動産や金融メディアを中心に、これまで1,200記事以上の執筆経験がある。自身でも株式投資や不動産投資を行い、実体験に基づく質の高い情報の提供と、読者にとってわかりやすい執筆を心がけている。