• 作成日 : 2025年12月24日

【不動産管理者向け】ベランダプールのリスクと対応方針

ベランダプールは夏場に利用希望が増える一方で、集合住宅の構造や管理規約と適合していないことがあり、管理会社にとって継続的な課題です。特に排水による漏水、子どもの声が原因となる騒音、過度な重量による構造負荷、転落や溺水といった安全面のリスクは、いずれも重大なトラブルにつながりやすく、早期の予防策が求められます。

当記事では、ベランダプールが起因となるトラブルと、管理会社・オーナーが取るべき対応方針、そして居住者への効果的な周知方法を整理します。

ベランダプールが管理課題となる理由は？

ベランダプールは、建物の構造や管理規約で想定していない使い方のため、多方面でトラブルが発生しやすい点が特徴です。夏場は使用希望者が増える一方で、漏水・騒音・安全面の相談が急増し、管理会社の対応負担が大きくなります。

ここでは、ベランダプールが課題を抱えやすい理由について解説します。

夏場の需要増加とトラブルが比例するため

夏場は子どもの遊び場としてベランダプールの需要が急増し、それに伴って管理会社への相談やクレームも増える傾向があります。特に、排水時の水量や子どもの声が原因となるトラブルは、短期間に集中して発生しやすく、管理側の負担が大きくなる点が課題です。

適切な対応を取らないと、管理会社は毎年同様の相談に対応しなければなりません。

居住者の「共用部分」への認識が低いため

ベランダは専有部分と誤解されやすい場所ですが、多くの集合住宅では避難経路を兼ねる場合があるため、共用部分として扱われています（詳細は物件の管理規約・使用細則による）。この認識が居住者に浸透していない場合、私物の大量配置やプール使用など、本来想定されていない行為が行われ、トラブルの原因となります。

特にベランダプールは、面積を広く占有し、避難時の妨げとなるほか、排水・重量・騒音など複合的なリスクも伴います。しかし、居住者が「自宅のベランダは自由に使える」と捉えていると、管理規約違反となる用途で使われてしまうのです。

物件の構造・設備がプール利用を想定していないため

多くの集合住宅は、ベランダで大量の水を溜めたり排水したりする使用方法を前提として設計されていません。排水口は雨水処理が主な目的であり、一度に大量の水を流すと排水不良や逆流、階下への漏水につながる恐れがあります。

また、ベランダの床材や防水層は一定の荷重を想定していますが、水を満たしたプールは数十キログラムから数百キログラムになる場合があり、構造的な負担が大きくなります。造設計上も一定の積載荷重が想定されており、プールの水量次第では荷重が大きくなるため、建物保全と安全の観点からルール化と注意喚起が欠かせません。

また、避難上有効なバルコニーとして扱われる場合、プール利用のような特殊な用途を前提とした設計においても、避難器具の使用を妨げない配慮が必要です。このように、利用者の安全と建物保全の観点からも注意喚起が必要になります。

ベランダプール利用で想定される主なトラブルは？

ベランダプールの使用は、排水による漏水、過度な重量による構造負担、子どもの声による騒音クレームなど、建物と近隣双方に影響が及ぶ可能性があります。さらに、安全性に関する事故リスクも無視できず、早期の対応が求められる管理課題の1つです。

ここでは、ベランダプールで発生しやすいトラブルについて解説します。

排水による階下への漏水

ベランダプールに関する代表的なトラブルの1つが「排水を起点とした階下への漏水」です。ベランダの排水口は雨水処理を目的としており、一気に大量の水を流すことを前提にしていません。そのため、プールの水をまとめて捨てると排水能力を超え、溢れた水が防水層の隙間や排水経路から階下住戸へ浸入してしまうケースがあります。

特に古い建物では防水機能が弱まっていることもあり、少量の水でも漏水につながる場合があります。漏水は住民同士のトラブルだけでなく、復旧工事・原因調査・保険対応など管理会社の負担も大きくなるため、特に注意すべきリスクと言えます。

プールの重量によるベランダの破損

ベランダプールに水を溜めると、見た目以上に大きな荷重がかかります。しかし、一般的な集合住宅のベランダは避難経路や物干しなどを主な用途としており、設計上想定される荷重を超える長時間の高荷重に耐えられる構造になっていません。過度な荷重がかかると、床面のたわみや防水層の劣化、手すりの変形など建物全体への負担が増える恐れがあります。建物保全の観点からも、重量リスクは軽視できません。

子どもの騒音による近隣住民との対立

ベランダプール利用時は、子どもの声や水遊びの音が外部へ響きやすく、特に夏場は騒音クレームに直結しやすい傾向があります。集合住宅は隣接する住戸と距離が近く、ベランダは外部に面しているため、声が反響して広範囲に届きやすい点が特徴です。

利用者は「短時間だけ」「楽しんでいる声」と認識していても、在宅勤務者・夜勤明けの住民・高齢者など、生活リズムの異なる世帯にとっては大きなストレスとなります。騒音は感情的対立に発展しやすく、管理会社が間に入って調整を要するケースも少なくありません。

転落や溺水などの重大事故

ベランダプールの利用は、転落や溺水といった重大事故のリスクを常に伴います。ベランダは手すりが低い物件もあり、子どもが遊んでいる最中に手すりへよじ登ったり、プールの縁を踏み台にしてバランスを崩したりする危険があります。また、浅い水でも子どもは転倒すると顔が水につかり、そのまま身動きが取れなくなる可能性があります。

事故が発生した場合は、居住者の安全確保だけでなく、管理会社・オーナーへの問い合わせも発生します。場合によっては、責任の所在が問題化したり対応の手間が複雑化したりして、管理業務に大きな影響が生じます。

管理会社・オーナーが取るべき対応方針は？

ベランダプールに関するトラブルは、事前のルール整備と周知によって大幅に減らすことが可能です。管理会社やオーナーは、建物の構造や過去のトラブル事例を踏まえ、禁止・許可の方針を明確に定めておきましょう。ここでは、具体的な対応方針を紹介します。

全面禁止とする場合の規約整備

ベランダプールの利用を全面禁止とする方針は、漏水・騒音・事故など多くのリスクを確実に防ぎたい物件で採用されることが多い方法です。

禁止とする場合は、管理規約や使用細則に「ベランダで水を溜める行為」「ベランダプールなど水遊びに該当する使用」を明示し、入居時および夏場前に改めて周知しましょう。また、曖昧な表現では解釈違いが生じるため、具体的な禁止行為を列挙する形式が適しています。罰則や違反時の対応方針も明文化しておくと、管理側の判断がぶれず、居住者間のトラブルにも冷静に対応できます。

条件付きで許可する場合のルール策定

全面禁止が難しい場合は、一定条件のもとでベランダプールを許可する方法も考えられます。この場合、建物の排水能力やベランダの構造を踏まえ、利用ルールを細かく定める必要があります。たとえば、「溜める水量の上限」「排水は少量ずつ行う」「利用可能時間帯」「音への配慮」「保護者の立ち会い必須」など、リスクを抑えるための条件を具体的に記載しましょう。

また、マンション内の位置関係に応じて利用可否を分ける方法もあります。条件付き許可の場合は、住民の利便性と建物の安全性を両立させるバランスが求められ、管理会社は定期的な見直しやトラブル発生時の迅速な対応が重要になります。

事故発生時の責任区分の明示

ベランダプールは事故リスクが高く、万が一トラブルが発生すると責任の所在が問題になりやすい行為です。管理会社とオーナーは、事前に責任区分を明確にし、居住者へ周知しておく必要があります。

たとえば、「利用による損害は自己責任」「漏水や騒音で他住戸へ損害が生じた場合は利用者が負担」「管理規約違反の場合は原状回復費用を請求する」など、想定し得るケースを整理して文書化します。また、保険で対応できる範囲や、対応できないケースも事前に説明することで、トラブル発生時の混乱を最小限に抑えられます。

責任区分を明示することは、管理側のリスクマネジメントだけでなく、居住者の自主的な注意喚起にもつながる措置です。

居住者への効果的な周知・注意喚起のポイント

ベランダプールに関するトラブルを減らすには、管理会社が事前に明確な情報提供を行い、居住者の理解を促すことが欠かせません。禁止事項の明示だけでなく、具体的なトラブル事例や事故リスクを示すことで、利用者の認識が大きく変わります。

ここでは、ベランダプールの取り扱いについて周知する際のポイントを解説します。

掲示板や書面で具体的な禁止事項を明示する

居住者にルールを理解してもらうためには、「何が禁止なのか」を具体的に示すことが効果的です。掲示板への掲示やポスト投函での案内文は、多くの住民へ一度に伝えられるため、周知手段として有効です。特に「ベランダでプールを使用しない」「水を溜める行為は禁止」など、曖昧さのない表現を用いることで誤解が生じにくくなります。

また、使用細則や管理規約とリンクさせた説明にすることで、禁止事項の根拠が明確になり、住民が納得しやすくなります。書面の形式で残しておけば、後日トラブルが発生した際の確認資料としても活用できるため、管理会社にとっても負担軽減につながります。

トラブルの具体例（漏水・騒音）を提示する

禁止事項を伝えるだけでは、居住者が「なぜダメなのか」を理解できず、納得感が不足してしまう場合があります。双方が納得し快適に生活できる環境を維持するためにも、実際に起きやすいトラブル例を示し、利用者の意識を変えましょう。

たとえば、「排水が一度に流れ、階下天井にシミが発生したケース」や「子どもの声が反響し、長時間続いたためクレームになった事例」など、実例を簡潔に紹介すると説得力が高まります。集合住宅では自分の行為が他の住戸へ影響しやすいことを伝え、共用部分での使用ルールを守る必要性を強調することで、トラブルの抑制につながります。

万が一の事故リスク（転落・溺水）を強調する

ベランダプールには、転落や溺水といった重大事故の危険性があるので、居住者へ明確に伝え、利用を控えてもらうきっかけにしましょう。特に、プールの縁に足を掛けてバランスを崩す可能性や、浅い水でも子どもが転倒すると身動きが取れなくなるケースなど、具体的な危険を示すと理解が深まります。

また、ベランダの構造上、手すりの高さや強度が十分でない物件では事故につながりやすいことも併せて説明すると効果的です。安全性に関わる情報は、居住者の自主的な判断を促す上で大切なポイントです。

定期的に（特に夏前）アナウンスを実施する

周知は一度行えば終わりではなく、利用が増えるタイミングに合わせて繰り返し実施することが効果的です。特に夏前はベランダプールの問い合わせや使用が急増するため、この時期に重点的なアナウンスを行うことでトラブルの発生率を大きく下げられます。

掲示板の更新、メールやアプリ通知、館内放送など複数の手段を組み合わせると、より多くの居住者に情報が届けられます。また、毎年同じ時期に周知を行うことで、「この物件ではベランダプールは禁止・制限されている」という認識が住民に浸透し、管理会社の対応負担も軽減されます。

ベランダプール対策のためのポイント

ベランダプールの利用は、集合住宅における漏水、騒音、荷重、事故リスクといった複合的な問題を引き起こす可能性があり、管理会社にとっては毎年のように対応が求められる管理課題の一つです。これらのリスクは、建物の構造や設備がプール利用を想定していない点や、ベランダが共用部分であることへの理解不足が背景にあります。

トラブルを未然に防ぐには、物件の方針を「全面禁止」または「条件付き許可」として明確化し、規約の整備と居住者への周知を徹底することが重要です。また、実際のトラブル事例や事故の危険性を示し、夏場前に定期的なアナウンスを行うことで、居住者の認識が高まり、管理側の負担軽減にもつながります。

• 監修：柴田 充輝（社会保険労務士 ・FP1級技能士 ・行政書士 ・宅建士）

  厚生労働省や保険業界・不動産業界での勤務を通じて、社会保険や保険、不動産投資の実務を担当。現場での経験や知識を活かし、不動産や金融メディアを中心に、これまで1,200記事以上の執筆経験がある。自身でも株式投資や不動産投資を行い、実体験に基づく質の高い情報の提供と、読者にとってわかりやすい執筆を心がけている。