譲渡所得

マイホームや敷地、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することで生じる所得を譲渡所得といいます。ただし、事業用の商品や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得には当たりません。ここでは、確定申告が必要な譲渡所得を紹介します。

譲渡所得として課税される資産、されない資産

確定申告の際に申告しなければならない「譲渡所得」とは、資産の譲渡によって得られる所得のことを言い、譲渡所得の対象となる資産には、土地や借地権、建物、株式等、特定の公社債などだけでなく、金地金(金ののべ棒など)を始め、宝石などの貴金属、書画や骨とう品などの古美術品、船舶や機械器具、取引慣行のある借家権、ゴルフ会員権、特許権、著作権など権利関係に関しても適用されます。ただし、貸付金や売掛金などの金銭債権の譲渡は譲渡所得には含まれません。

一方、譲渡所得であっても、所得税が課税されない資産には以下のようなものがあります。

・生活用動産の譲渡による所得
・強制換価手続により資産が競売などをされたことによる所得
・国又は地方公共団体に対して財産を寄附した場合や、公益を目的とする事業を行う法人に対する財産の寄附で国税庁長官の承認を受けた場合の所得
・国等に対して重要文化財を譲渡した場合の所得

(出典:国税庁 HP No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法

譲渡所得の計算方法

確定申告の際に課税の対象となる譲渡所得は、収入金額から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いた金額です。

収入金額とは

収入金額とは、譲渡によって受け取る金額を指します。ただし、土地や建物など現物を出資して、株式や権利といった金銭以外のものを受け取った場合には、それらの時価が収入金額となります。

取得費、譲渡費用とは

取得費には、土地や建物の購入や建築費用、購入手数料のほかにも、使用するに値するまでに必要なリフォームなどの設備費や改良費などが含まれます。なお、建物の場合は、購入や建築の代金などの合計額から減価償却費を差し引いた額になります。

また、譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことで、具体的には販売手数料や印紙代などを指します。

特別控除額とは

土地や建物を譲渡したとき、以下のような場合には特別控除を受けることができます。

1.収用などで土地や建物を譲渡した場合
2.居住の用に供している家屋やその敷地を譲渡した場合
3.特定土地区画整理事業などのために土地を譲渡した場合
4.特定住宅造成事業などのために土地を譲渡した場合
5.平成21年及び平成22年に取得した国内の土地を譲渡した場合
6.農地保有の合理化などために土地の譲渡した場合

(出典:国税庁 HP No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

1には、土地収用法などで収用権が認められている公共事業のために、土地や建物を売ったケースが該当します。代替の土地や建物を購入した場合の課税の特例を受けていないなどの要件を満たしていれば、年間の譲渡所得に対して最高限度額5,000万円の特別控除が受けられます。

マイホーム、またはその敷地や借地権を一緒に譲渡したケースは、上記の2に該当します。収用等による譲渡の特別控除を受けていないなどの要件を満たしていれば、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高限度額3,000万円まで控除ができる特例があります。

譲渡所得に対する課税額の計算方法

譲渡資産の種類によって、総合課税(各種の所得を合算して課税する制度)、または分離課税(特定の所得を他の所得と合算せず、分離して課税する制度)のいずれかになります。

上記の譲渡所得として課税される資産のうち、土地や建物、株式や先物取引などは分離課税、ゴルフ会員権やその他は総合課税になります。ここでは、土地や建物の譲渡にある所得に対する分離課税の計算方法について説明します。
譲渡した資産の種類別の課税方法
土地や建物の譲渡による所得では、「長期譲渡所得(所有期間が5年超)」と「短期譲渡所得(所有期間が5年以下)」によって、税率が異なります。

1.長期譲渡所得の場合 課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)
2.短期譲渡所得の場合 課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)

このように、譲渡所得の確定申告をするときには課税の有無、課税の種類を確認して行うことが重要です。取得費や譲渡費用の内容、総合課税の計算方法、分離課税でも株式や先物取引の場合の計算法など、状況に応じたパターンがありますので国税庁のホームページを参考に手続きを行いましょう。

株式等の譲渡所得については「株式等の譲渡所得等の確定申告方法」も参考にしてみてください。

参考URL:
国税庁 HP No.3302 マイホームを売ったときの特例
国税庁 HP No.3552 収用などにより土地建物を売ったときの特例

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監修:緒方 康人 (公認会計士 / 税理士)

税理士法人ゆびすい
ゆびすいグループは、国内8拠点に7法人を展開し、税理士・公認会計士・司法書士・社会保険労務士・中小企業診断士など約250名を擁する専門家集団です。
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