マイホームの税金について

マイホームを購入、または売却したときに一定の要件を満たせば、確定申告をすることにより所得税の控除が受けられます。ここでは、確定申告のときに控除を受けられるケース、控除額の計算方法や必要な手続きなどを紹介します。

マイホームの購入などで控除が受けられる場合

住宅ローンを利用してマイホームを買ったり、新しく建てたり増改築などを行ったときに、確定申告において「住宅借入金等特別控除」または「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の適用を受けられることがあります。この制度は条件を満たした場合に、住宅ローンの年末残高額をもとに計算した金額をその年以降の所得税から控除していくものです。住宅ローンを組まない場合でも、住宅の耐震工事やバリアフリーにするための工事、省エネリフォームを行ったとき、または認定住宅(認定長期優良住宅)を新築したときは、しかるべき控除を受けられます。
これらの控除が受けられる要件をまとめると、以下のようになります。

・住宅を新築した場合、新築住宅を購入した場合
・中古住宅を購入した場合
・要耐震改修住宅を購入した場合
・増築、改築などを行った場合
・省エネ改修工事を借入金によって行った場合
・バリアフリー改修工事を借入金によって行った場合
・省エネ改修工事を行った場合
・バリアフリー改修工事を行った場合
・認定(長期優良)住宅の新築などを行った場合
・住宅耐震改修工事を行った場合

住宅借入金等特別控除について

マイホームを持ったときに受けられる控除のなかで、もっとも一般的な「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除」について詳しく解説します。

控除額の計算方法

基本的には、住宅ローン借入金のうちの年末残高の1%が「控除額」となります。このとき、マイホームの新築、購入や増改築などにかかった費用に対して、8%の消費税がかかる場合を「特定取得」と呼びます。特定取得に該当するときの限度額は4,000万円、該当しないときの限度額は2,000万円です。また、控除期間は10年間です。ただし、マイホームを取得した年によって控除額の計算方法や控除期間は若干異なりますので、国税庁のサイトでよく確認しましょう。

控除を受けるための手続き

住宅借入金等特別控除を受ける初年度には、確定申告が必要です。会社員など給与所得者については、控除が開始になる年に確定申告をすると、翌年以降は年末調整で控除の手続きが行われることになっています。確定申告のときに準備するべき添付書類には、以下のようなものがあります。

・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の計算明細書
・住民票の写し
・家屋の登記事項証明書(原本)、請負契約書や売買契約書の写しなど住宅の取得年月日、床面積、取得金額などを証明する書類
・借入金の年末残高証明書
・住宅ローンに土地の購入代金も含まれている場合、土地の登記事項証明書や土地の分譲にかかわる契約書など土地の取得年月日、取得金額などを証明する書類

ただし、新築住宅、中古住宅、増改築の種類などによっても、必要となる書類は異なりますので、国税庁のサイトでチェックすることをお勧めします。

住宅ローン年末残高証明書の入手方法

「住宅ローンの年末残高証明書」は、自分が利用している住宅ローンの金融機関が発行する書類です。民間の住宅ローンを組んだ場合は、ローンを組んでからの最初の確定申告では申告の時期までに、翌年分以降は確定申告の代わりに年末調整で控除する場合も多いことから10月ごろに送られてきます。

マイホームの売却で控除が受けられる場合

一方、マイホームを売るとき、購入したときより高い値がついた場合には「譲渡益」、低い場合には「譲渡損失」が生じます。確定申告のときに必要な書類を提出すれば、譲渡益に対しては特別控除「など」の特例、譲渡損失に対しては損益通算や繰越控除などの特例を受けることができます。

譲渡益がある場合の特例

マイホームを売って譲渡益が生じた場合の特例には、以下のようなものがあります。

・3,000万円の特別控除の特例(譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例)
・軽減税率の特例(所有期間が10年を超えている場合は、軽減された税率で税額を計算する特例)
・買換え(交換)の特例(一定の要件に該当する場合は、譲渡益の課税を繰り延べる特例)

譲渡損失がある場合の特例

マイホームを売って譲渡損失が生じた場合、その年の1月1日時点で該当する家屋の所有期間が5年を超えているときには、その損失額を他の所得と損益通算することができる場合があります。控除しきれなかった分については、翌年以降3年間にわたって繰り越すことが可能です。
このように、一定の要件を満たしているマイホームの売買取引に関しては、確定申告のときに必要な手続きを取ると、所得税の優遇措置の利用が可能になります。控除を受けられるケースを知り、不利益のない確定申告を行いましょう。



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監修:土屋 英則 (税理士)

税理士法人ゆびすい
ゆびすいグループは、国内8拠点に7法人を展開し、税理士・公認会計士・司法書士・社会保険労務士・中小企業診断士など約250名を擁する専門家集団です。
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