土地取引に関する確定申告の注意点

土地取引の様態土地を売った場合は譲渡所得として、土地を貸して所得を得た場合は不動産所得として確定申告が必要になるなど、土地関係の取引と確定申告は切り離せないもの。今回は、確定申告しなければならない土地取引について解説したいと思います。

譲渡所得について

土地やゴルフ会員権、特許権などの資産を譲渡したことによって生じた所得は「譲渡所得」として申告します。

譲渡所得は、給与所得や事業所得といった総合課税所得とは切り離して申告し、別に課税されます。これを「分離課税」といいます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、「収入金額」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて算出します。まず、資産を売った場合にはその販売価格、対価を金銭以外のもので受け取った時にはその時価が収入金額となります。

次に、「取得費」とは、売った土地や建物を購入したときの代金や購入手数料といった資産の取得にかかった費用、さらには、購入後に支払った改良費や設備費のことです。

ただし、建物の場合には時間とともにその価値が減少していきますので、経過期間に相当する減価償却費分を取得費から差し引かねばなりません。

なお、土地・建物をいくらで買ったか分からない場合や、譲渡価格の5%以下で取得していた場合には、譲渡価格の5%を「概算取得費」として計上します。

「譲渡費用」とは、実際に土地や建物を譲渡する際にかかった費用のことで、例えば、買い手を見つけてくれた仲介業者に払う仲介手数料がこれにあたります。

保有期間による区分

土地や建物を売った場合には、その資産を譲渡までに何年保有していたかで短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、税金計算も別々になされます。

・短期譲渡所得:保有期間が5年以下の資産の譲渡

・長期譲渡所得:保有期間が5年を超える資産の譲渡
 ※譲渡した年の1月1日時点の期間です。

短期譲渡所得の計算式

・課税短期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
・税額=課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)

長期譲渡所得金額の計算式

・課税長期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
・税額=課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)

(参考:No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)|国税庁

不動産所得について

土地や建物などの不動産の貸し付け、地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸し付け、船舶や航空機の貸し付けから生じる所得は「不動産所得」として申請します。

また、アパートなどを貸す際に受け取る頭金や、自分の土地に立つ広告看板の使用料など、幅広い名目で受け取る収入が含まれますので、よく調べて申告しなければなりません。

不動産所得の計算方法
不動産収入に関しては、「総収入金額」から「必要経費」を差し引いたものが課税所得となります。

「総収入金額」とは、不動産収入で得た金額の合計で、先に挙げた賃貸料や頭金、広告看板の使用料のほかに、アパートの借り手から預かる共益費、返還不要の保証金など、幅広い収入が含まれます。

「必要経費」とは、まさに不動産収入を得るに際してかかった費用のことで、アパートの修繕費や固定資産税、アパートを建てる際に借り受けた借入金の利子などが挙げられます。

不動産所得の収入計上時期

地代や家賃、共益費などは、次の時期に収入として計上します。

・契約や慣習などにより支払日が決められている場合は、その日。

・支払日が決められていない場合は、実際に支払いを受けた日。ただし、請求があったときに支払うべきものは、その請求の日。

・賃貸借契約において係争があり(賃貸料の未払いが係争の争点である場合は除く)支払われるべきだった係争期間の賃貸料に関しては、判決や和解があった日。

賃貸に際して一時的に受け取る収入、例えば権利金や頭金などは、貸し付けるアパートや土地を借り手に引き渡した日、または契約が発効する日の収入とします。

なお、敷金や保証金は収入ではなく借り手から預かっているお金ですので、不動産収入には計上しません。ただし、返還不要となった場合には、返還不要が確定した日に不動産収入として計上します。

参考:
不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)|国税庁



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監修:緒方 康人 (公認会計士 / 税理士)

税理士法人ゆびすい
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