売却損がある人の確定申告

土地建物、株式などの資産を売却したときに、購入時よりも価格が下がってしまった場合、確定申告のときには所得金額から売却損分を控除してもらうことが可能です。ここでは、確定申告において損益通算の対象となる所得や特例を受けるための要件などを説明します。

売却損とは

資産を売却したときに購入時よりも価格が低い場合には、所得金額の計算上損失が生じます。これを「売却損」といいます。

損益通算とは

「損益通算」とは、確定申告において一定の期間に生じた売買取引の利益と損失を合算し、損益を計算することです。具体的には、以下のようなものになります。

・不動産所得
・事業所得
・譲渡所得
・山林所得

これらの所得について損失が生じた場合、確定申告で所得金額を計算するときに一定の順序に従い、他の所得の金額から損失分を控除することができます。

不動産を譲渡して売却損が生じた場合

土地や建物を譲渡して売却損が生じた場合には、確定申告をするときに、他の不動産の譲渡所得から損失分を控除することが可能です。基本的には、控除しきれない損失分の譲渡所得以外の所得との損益通算はできませんが、一定の要件を満たしていれば、次のような特例を受けられます。

マイホームを買い換えた場合

買い換えたマイホームの購入金額のほうがマイホームを売却した金額より高かった場合、売却損が生じます。このとき、損失分を当年の給与所得や事業所得などと損益通算することができます。控除しきれなかった分は、翌年以降3年以内に繰り越すこと(繰越控除)も可能です。この特例を受けるための要件は、次のとおりです。

1. その年の12月31日までに、生計を同一とする親族以外に譲渡すること。
2. 譲渡する資産には、自分が住んでいること。以前に住んでいた場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
3. 譲渡する資産は、売却する年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるものであること。
4. 売却する年の前年の1月1日から売却する年の翌年12月31日までの間に、床面積50平方メートル以上の家屋を購入すること。
5. 買換資産(新居)を購入した年の翌年12月31日までの間に居住すること、またはその見込みであること。
6. 買換資産(新居)を取得した年の12月31日時点で、買換資産について返済期間10年以上の住宅ローンを有すること。
7. 譲渡する資産を売却した年の前年及び前々年に、以下の特例を受けていないこと。
・居住用財産の譲渡に関する特例(長期譲渡所得の軽減税率の特例。3,000万円の特別控除の特例)
・特定居住用財産の買い換えや交換の特例(買換えや交換をした場合の長期譲渡所得の課税の特例)
(マイホームやその土地などの居住用財産のうち、5年以上所有しているものを特定居住者用財産という。)
8.家屋を取り壊した後に敷地を売却した場合には、家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

なお、特例の適用外となるケース、繰越控除のみ適用外のケースなどがあります。国税庁のサイトなどで十分に確認することをお勧めします。

住宅ローンが残っているマイホームを買い換えた場合

住宅ローンが残っているマイホームを住宅ローンの残高以下の価格で売却した場合にも、確定申告をするときに、損失分をその年の給与所得や事業所得などと損益通算することができます。控除しきれなかった分は、3年間の繰越控除が適用されます。この特例を受けるための要件は、次のとおりです。

・譲渡するマイホームの売買契約日の前日時点で、そのマイホームにかかる返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
・住宅ローンの残高が、マイホームの売却価格を上回っていること。
・譲渡する年の1月1日時点で、譲渡する物件を5年超保有していること。
・家屋を取り壊した後に敷地を売却した場合には、その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
この特例は新居を購入しなくても適用されますが、マイホームの買い換えと同様、その他に特例の適用外となるケースもありますので、注意しましょう。

株式を譲渡して売却損が生じた場合

株式などを譲渡して売却損が生じた場合には、確定申告をするときに、他の株式などの譲渡所得の黒字の金額から、損失分を控除することができます。基本的には、控除しきれない損失分を、株式の譲渡所得以外の所得と損益通算することはできません。

上場株式などの譲渡損失の繰越控除

上場株式の売却損分については、まず上場株式等に係る譲渡所得等の金額から控除し、なお控除しきれない損失の金額があるときは、上場株式等に係る配当所得等の金額から控除します。この特例を受けるためには、上場株式などの譲渡損失の金額が生じた年から、所得税について確定申告書の提出を続ける必要があります。その際には、上場株式などの譲渡損失と配当所得との損益通算、上場株式などの譲渡損失の繰越控除に関する一定の書類を添付します。

このように、資産を売却したときに生じる売却損は、確定申告のときに損益通算し、所得税から控除してもらうことができます。不動産、株式、それぞれの場合に必要な手続きを確認して、適切な確定申告を行いましょう。

参考(国税庁):
株式等の譲渡損失(赤字)の取扱い
上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
損益通算
不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合
マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき
住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき



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監修:三井 啓介 (公認会計士 / 税理士)

税理士法人ゆびすい
ゆびすいグループは、国内8拠点に7法人を展開し、税理士・公認会計士・司法書士・社会保険労務士・中小企業診断士など約250名を擁する専門家集団です。
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